Από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα μπορούν να ανακτούν τα ακίνητά τους μετά τη λήξη μίσθωσης χωρίς μακρόχρονες δικαστικές διαδικασίες, μέσω της νέας Διαταγής Απόδοσης Μισθίου. Η αλλαγή αυτή αποτελεί σημαντική τομή, καθώς εξοικονομεί χρόνο και κόστος στους εκμισθωτές, ενώ ταυτόχρονα εξασφαλίζει επαρκή προστασία στους ενοικιαστές.
Τι είναι η διαταγή απόδοσης μισθίου;
Η Διαταγή Απόδοσης Μισθίου είναι ένας εκτελεστός τίτλος που θα εκδίδεται από ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους και όχι πλέον αποκλειστικά από τα δικαστήρια. Πρόκειται για μια ταχεία διαδικασία που επιτρέπει την επιστροφή του ακινήτου στον ιδιοκτήτη μετά τη λήξη της μίσθωσης, χωρίς πολύχρονες δίκες.
Η νέα ρύθμιση εντάσσεται στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (άρθρο 72 του υπό δημοσίευση νόμου) και αποσκοπεί στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων, αλλά και στη δημιουργία μιας πιο δίκαιης ισορροπίας μεταξύ εκμισθωτών και μισθωτών.
Πώς θα γίνεται η νέα διαδικασία βήμα-βήμα
| Βήμα | Ενέργεια | Περιγραφή |
| 1 | Εξώδικη πρόσκληση από τον ιδιοκτήτη | Ο ιδιοκτήτης αποστέλλει εξώδικο 3 μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης, ζητώντας την απόδοση του ακινήτου. |
| 2 | Αίτηση διαταγής απόδοσης | Αν ο ενοικιαστής δεν παραδώσει το ακίνητο, ο εκμισθωτής ζητά την έκδοση Διαταγής Απόδοσης Μισθίου μέσω πιστοποιημένου δικηγόρου. |
| 3 | Δικαίωμα ανακοπής ενοικιαστή | Ο μισθωτής μπορεί εντός 15 εργάσιμων ημερών να ασκήσει ανακοπή και να ζητήσει παράταση, εφόσον αποδείξει σοβαρό λόγο. |
| 4 | Χρόνος εκτέλεσης | Η έξωση εκτελείται 2 μήνες μετά την κοινοποίηση, δίνοντας στον ενοικιαστή συνολικά τουλάχιστον 6 μήνες περιθώριο. |
Πώς θα εξελίσσεται η διαδικασία;
Η διαδικασία απόδοσης μισθίου ακολουθεί συγκεκριμένα βήματα με σαφή προθεσμία σε κάθε στάδιο, ώστε ο ιδιοκτήτης να προστατεύσει τα δικαιώματά του. Ακολουθεί συνοπτική παρουσίαση:
| Στάδιο | Περιγραφή | Προθεσμία |
| Υποβολή αίτησης | Ο δικηγόρος του ιδιοκτήτη καταθέτει την αίτηση με όλα τα απαραίτητα έγγραφα στο αρμόδιο δικαστήριο. | Άμεσα |
| Έλεγχος φακέλου | Ο ορισθείς δικαστής ελέγχει τον φάκελο για την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων. | Έως 10 ημέρες |
| Έκδοση διαταγής | Εκδίδεται η διαταγή απόδοσης μισθίου και δημοσιεύεται στο Πρωτοδικείο. | Μετά τον έλεγχο |
| Κοινοποίηση | Η διαταγή επιδίδεται στον μισθωτή μέσω δικαστικού επιμελητή. | Άμεσα |
| Προθεσμία συμμόρφωσης | Ο ενοικιαστής οφείλει να αποδώσει το ακίνητο ή να ασκήσει ένδικα μέσα. | 2 μήνες από την κοινοποίηση |
Συμβουλή: Η έγκαιρη υποβολή πλήρους φακέλου με όλα τα απαιτούμενα έγγραφα (π.χ. μισθωτήριο συμβόλαιο, αποδείξεις καθυστέρησης πληρωμών) μειώνει τον κίνδυνο καθυστερήσεων και ενισχύει τις πιθανότητες ταχείας απόδοσης του μισθίου.
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε
1. Θα «πετάγονται στο δρόμο» οι ενοικιαστές χωρίς προστασία;
Όχι. Αντίθετα, η νέα διαδικασία προβλέπει εξάμηνη προστασία ενοικιαστή από έξωση. Η διαδικασία ξεκινά με εξώδικο τρεις μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης και ολοκληρώνεται δύο μήνες μετά την κοινοποίηση της διαταγής. Επιπλέον, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή και να ζητήσει παράταση για βάσιμους λόγους.
2. Ποιος θα εκδίδει τη διαταγή;
Η «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» θα εκδίδεται από πιστοποιημένους δικηγόρους, που θα ορίζονται με διαφανή διαδικασία από τον τοπικό Δικηγορικό Σύλλογο.
3. Τι κερδίζουν οι ιδιοκτήτες;
Δεν θα χρειάζεται πλέον να μπλέκουν σε πολύχρονες δικαστικές διαμάχες. Η διαδικασία θα είναι ταχύτερη, ασφαλέστερη και λιγότερο δαπανηρή.
4. Από πού προκύπτει ο χρόνος λήξης μιας μίσθωσης;
Η λήξη της μίσθωσης καθορίζεται από:
- το ιδιωτικό συμφωνητικό που έχουν υπογράψει τα μέρη
- την ηλεκτρονική δήλωση στη ΑΑΔΕ
- τον νόμο (κάθε μίσθωση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου που έγινε μετά την 1/4/2014 έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών),
- και για παλαιές αορίστου χρόνου μισθώσεις, την κοινοποίηση εξώδικης πρόσκλησης από δικαστικό επιμελητή.
5. Τι πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης όταν λήγει η μίσθωση;
Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να αποστείλει στον μισθωτή εξώδικη πρόσκληση μέσω δικαστικού επιμελητή, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη της μίσθωσης, δηλώνοντας ότι δεν επιθυμεί την παράταση και ζητώντας την απόδοση του ακινήτου.
6. Αν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει, τι ακολουθεί;
Ο εκμισθωτής μπορεί να αιτηθεί την έκδοση Διαταγής Απόδοσης Μισθίου. Η διαδικασία είναι γρήγορη και δεν επιτρέπει πολυετείς καθυστερήσεις, όπως συνέβαινε με την παλιά δίκη για περιουσιακές διαφορές.
7. Επιτρέπεται πρόωρη καταγγελία μίσθωσης για ιδιοκατοίκηση ή πώληση;
Όχι. Η ελάχιστη τριετία παραμένει απαραβίαστη. Η πρόωρη καταγγελία για ιδιοκατοίκηση έχει καταργηθεί ήδη από το 1994.
8. Τι ίσχυε μέχρι σήμερα;
Ο ενοικιαστής μπορούσε να αποχωρήσει οποιαδήποτε στιγμή, ενώ ο ιδιοκτήτης έπρεπε να περιμένει μήνες ή χρόνια για να ανακτήσει το ακίνητο, με μεγάλο κόστος σε χρόνο και χρήμα.
9. Γιατί χρειάζεται αυτή η ρύθμιση;
Διότι στην πράξη, μέχρι σήμερα, πολλοί μισθωτές δεν παρέδιδαν το ακίνητο, υποχρεώνοντας τους ιδιοκτήτες σε πολυετείς δίκες. Η νέα διαδικασία εξισορροπεί τα δικαιώματα και των δύο πλευρών.
Γιατί θεωρείται κοινωνικά δίκαιη λύση
Η νέα ρύθμιση αποσκοπεί να:
- Ενισχύσει την αξιοπιστία των μισθώσεων
- Απελευθερώσει περισσότερα ακίνητα στην αγορά, ώστε να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών.
- Αποσυμφορήσει τα δικαστήρια από τυπικές υποθέσεις.
Με λίγα λόγια, πρόκειται για μια ισορροπημένη μεταρρύθμιση που προστατεύει τους ενοικιαστές, ενώ δίνει στους ιδιοκτήτες το δικαίωμα να αξιοποιούν το ακίνητό τους στον χρόνο που συμφωνήθηκε.
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε (Συνοπτικά)
Προστασία ενοικιαστών
- Τουλάχιστον 6 μήνες προθεσμία.
- Δικαίωμα ανακοπής και αίτησης παράτασης.
- Καμία οικονομική επιβάρυνση για τον μισθωτή.
Δικαιώματα ιδιοκτητών
- Ταχεία και χαμηλού κόστους διαδικασία.
- Ανάκτηση ακινήτου χωρίς χρονοβόρα δίκη.
- Νομική ασφάλεια και εκτελεστός τίτλος.
Διαθέτω πολυετή εμπειρία σε θέματα μισθωτικού δικαίου και μπορώ να σας καθοδηγήσω βήμα προς βήμα στη νέα διαδικασία. Επικοινωνήστε μαζί μου σήμερα για μια εξειδικευμένη δωρεάν νομική συμβουλή.
