Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί βασικό μηχανισμό εμπράγματης εξασφάλισης απαιτήσεων και χρησιμοποιείται κατά κόρον σε περιπτώσεις στεγαστικών και επιχειρηματικών δανείων. Με τις πρόσφατες αλλαγές που επέφερε ο Νόμος 5095/2024 και την τροποποίηση του άρθρου 1274 του Αστικού Κώδικα, η διαδικασία εγγραφής και εξάλειψης προσημείωσης εκσυγχρονίστηκε, δίνοντας κεντρικό ρόλο στον δικηγόρο.
Ακολουθεί αναλυτικός οδηγός για το τι είναι η προσημείωση υποθήκης, πώς γίνεται η συναινετική εγγραφή και άρση (εξάλειψή) της, σύμφωνα με το ισχύον νομικό πλαίσιο.
Τι είναι η προσημείωση υποθήκης;
Η προσημείωση υποθήκης είναι εμπράγματο βάρος που εγγράφεται επί ακινήτου προς εξασφάλιση χρηματικής απαίτησης.Αποτελεί ένα σημαντικό νομικό εργαλείο που χρησιμοποιείται συχνά στις συναλλαγές ακινήτων και στη χορήγηση δανείων. Ουσιαστικά πρόκειται για ένα προσωρινό μέτρο εξασφάλισης μιας χρηματικής απαίτησης, το οποίο μπορεί να γίνει είτε με τη συναίνεση του οφειλέτη είτε μέσω δικαστικής απόφασης.
Βασικά χαρακτηριστικά:
- Δεσμεύει το ακίνητο και όχι τον ιδιοκτήτη. Μέσω της προσημείωσης υποθήκης, δεσμεύεται το ακίνητο, δηλαδή πρακτικά με την εγγραφή της προσημείωσης το ακίνητο αποκτά ένα βάρος, το οποίο το ακολουθεί, ανεξάρτητα, αν αυτό μεταβιβαστεί στη συνέχεια, καθώς το «βάρος» ακολουθεί το ακίνητο και όχι τον εκάστοτε ιδιοκτήτη του. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου το οποίο προσημειώθηκε, το μεταβιβάσει σε τρίτον, η προσημείωση υποθήκης θα εξακολουθεί να υφίσταται πάνω στο ακίνητο.
- Ο δανειστής ( συνήθως Τράπεζα) αποκτά ένα δικαίωμα προσδοκίας υποθήκης, το οποίο του δίνει το πλεονέκτημα της χρονικής προτεραιότητας σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης. Η προσημείωση μπορεί να τραπεί σε οριστική υποθήκη, εφόσον τελεσιδικήσει η απόφαση που επιδικάζει την ασφαλιζόμενη απαίτηση και εφόσον η προσημείωση τραπεί σε υποθήκη εντός ενενήντα (90) ημερών.
Στην ελληνική τραπεζική πρακτική, η συναινετική προσημείωση υποθήκης χρησιμοποιείται κυρίως για την εξασφάλιση στεγαστικού δανείου. Δηλαδή, η Τράπεζα χρηματοδοτεί την αγορά ακινήτου και προς εξασφάλισή της εγγράφεται προσημείωση στο ακίνητο υπέρ της.
Τι άλλαξε με τον Ν. 5095/2024;
Ο Νόμος 5095/2024 επέφερε ουσιώδεις μεταβολές στο καθεστώς εγγραφής και άρσης συναινετικής προσημείωσης υποθήκης.
Με την τροποποίηση του άρθρου 1274 του Αστικού Κώδικα, ορίζεται ότι :
Ως τίτλος εγγραφής ή εξάλειψης μπορεί να είναι:
- Δικαστική απόφαση
- Διαταγή πληρωμής
- Άλλες πράξεις που αναγνωρίζει ο νόμος
Παράλληλα, με την εισαγωγή του άρθρου 208 ΚΠολΔ, καθιερώθηκε ρητά ότι:
Η εγγραφή και η εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης μπορεί να πραγματοποιείται πλέον με πράξη δικηγόρου, χωρίς την ανάγκη έκδοσης παραδοσιακής δικαστικής απόφασης.
Αυτό σημαίνει ταχύτερη διαδικασία, μικρότερη γραφειοκρατία και αυξημένη ασφάλεια δικαίου
Πώς γίνεται σήμερα η εγγραφή συναινετικής προσημείωσης υποθήκης;
Η διαδικασία είναι απλή, εφόσον υπάρχει συναίνεση των μερών.
Βήματα διαδικασίας:
- Κατάθεση αίτησης και φακέλου συνοδευτικών εγγράφων (δανειακή σύμβαση, στοιχεία ακινήτου κ.λπ.) από τον πληρεξούσιο δικηγόρο (συνήθως της Τράπεζας) στο αρμόδιο δικαστήριο
- Συναίνεση του οφειλέτη.
- Χρέωση της υπόθεσης σε πιστοποιημένο δικηγόρο.
- Έκδοση πράξης δικηγόρου περί εγγραφής συναινετικής προσημείωσης υποθήκης εντός 10 ημερών.
- Καταχώρηση της πράξης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Γιατί είναι απαραίτητη η άρση προσημείωσης υποθήκης;
Η εξόφληση του δανείου δεν συνεπάγεται αυτόματη διαγραφή της προσημείωσης. Εάν δεν κινηθεί διαδικασία άρσης, το ακίνητο παραμένει βεβαρημένο.
Πιθανές συνέπειες μη άρσης:
- Αδυναμία ή καθυστέρηση μεταβίβασης.
- Προβλήματα σε πώληση ή γονική παροχή.
- Αποθάρρυνση υποψήφιων αγοραστών.
- Δυσχέρεια νέας χρηματοδότησης.
Η άρση προσημείωσης υποθήκης είναι κρίσιμο βήμα για να καταστεί το ακίνητο πλήρως ελεύθερο από βάρη.
Πώς γίνεται σήμερα η εξάλειψη συναινετικής προσημείωσης υποθήκης;
Όταν υπάρχει συναίνεση (π.χ. μετά την εξόφληση στεγαστικού δανείου), η διαδικασία είναι αντίστοιχη της εγγραφής.
Βήματα διαδικασίας:
- Κατάθεση αίτησης εξάλειψης και φακέλου συνοδευτικών εγγράφων (π.χ. βεβαίωση εξόφλησης, συναίνεση δανειστή) ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου από τον οφειλέτη μέσω πληρεξουσίου δικηγόρου
- Χρέωση φακέλου σε πιστοποιημένο δικηγόρο.
- Έκδοση πράξης δικηγόρου περί εξάλειψης προσημείωσης υποθήκης εντός 10 ημερών.
- Καταχώρηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, ώστε η προσημείωση υποθήκης να ανακληθεί ολικά και το ακίνητο να εμφανίζεται πλέον «ελεύθερο» από βάρη.
Τι ισχύει σε μη συναινετική προσημείωση υποθήκης;
Όταν δεν υπάρχει συναίνεση, η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης γίνεται κατ’ αντιδικία (αγωγή, ασφαλιστικά μέτρα κ.λπ.).
- Απαιτείται δικαστική κρίση.
- Η εγγραφή γίνεται με απόφαση δικαστηρίου.
- Η άρση επίσης απαιτεί δικαστική απόφαση εφόσον το άλλο μέρος δεν συναινεί.
Η διαδικασία είναι σαφώς πιο σύνθετη και χρονοβόρα.
Συμπέρασμα
Η μεταρρύθμιση του Νόμου 5095/2024 απλοποίησε ουσιαστικά το πλαίσιο για την εγγραφή και την άρση συναινετικής προσημείωσης υποθήκης, καθιερώνοντας την πράξη δικηγόρου ως τίτλο με ισοδύναμη ισχύ με δικαστική απόφαση.
Χρειάζεσαι άμεση εγγραφή ή άρση προσημείωσης υποθήκης;
Η διαδικασία εγγραφής ή διαγραφής προσημείωσης απαιτεί σωστό νομικό χειρισμό, πλήρη φάκελο και ορθή καταχώρηση στο κτηματολόγιο ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις ή απορρίψεις.
Εάν επιθυμείς:
- Εγγραφή συναινετικής προσημείωσης υποθήκης
- Άρση (εξάλειψη) συναινετικής προσημείωσης υποθήκης μετά από εξόφληση δανείου
- Νομικό έλεγχο τίτλων πριν από μεταβίβαση
- Διαχείριση μη συναινετικής προσημείωσης
Επικοινώνησε μαζί μου, για άμεση αξιολόγηση υπόθεσης και καθοδήγηση για τα επόμενα βήματα.
