Η σκηνή είναι γνώριμη: το τηλέφωνο χτυπά και στην άλλη άκρη της γραμμής είναι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας. «Καλησπέρα σας, σας τηλεφωνώ για τα απλήρωτα κοινόχρηστα τριών μηνών του διαμερίσματός σας». Η πρώτη σας αντίδραση είναι η έκπληξη και η άμυνα: «Μα… αυτό είναι λάθος. Το διαμέρισμα είναι νοικιασμένο. Ο ενοικιαστής μου είναι υπεύθυνος γι’ αυτά». Και τότε έρχεται η ψυχρολουσία. Ο διαχειριστής απαντά, «Λυπάμαι, αλλά ο υπόχρεος απέναντι στην πολυκατοικία είστε εσείς».

Αυτή η παρεξήγηση γύρω από τα απλήρωτα κοινόχρηστα από ενοικιαστή είναι η πηγή αμέτρητων διενέξεων, οικονομικής ζημίας και πονοκεφάλων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Σε αυτόν τον οδηγό, θα ξεδιαλύνουμε οριστικά το τοπίο. Θα εξηγήσουμε γιατί ο ιδιοκτήτης είναι πάντα ο τελικός υπεύθυνος, ποια είναι τα πανίσχυρα νομικά εργαλεία που έχει στα χέρια του για να προστατευτεί και πώς μπορεί να μετατρέψει την απόγνωση σε δράση.

#1 Ο χρυσός κανόνας – Η ακλόνητη ευθύνη του ιδιοκτήτη

Ας το ξεκαθαρίσουμε μια για πάντα, με τον πιο κατηγορηματικό τρόπο:

Απέναντι στη διαχείριση της πολυκατοικίας, ο μοναδικός και αποκλειστικός υπεύθυνος για τις οφειλές κοινοχρήστων είναι ο ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ του ακινήτου.

Γιατί συμβαίνει αυτό; Η λογική είναι απλή και νομικά αδιάσειστη:

• Η σχέση συνιδιοκτησίας: Ο ιδιοκτήτης είναι συνιδιοκτήτης στα κοινά μέρη του κτιρίου. Η υποχρέωση συμμετοχής στις δαπάνες πηγάζει από αυτή την ιδιότητα (Ν. 3741/1929). Η πολυκατοικία έχει έννομη σχέση μόνο με τα μέλη της, δηλαδή τους ιδιοκτήτες.
• Ο ενοικιαστής ως “τρίτος“: Για τη διαχείριση, ο ενοικιαστής είναι ένας άγνωστος, ένας τρίτος. Δεν υπάρχει καμία συμβατική ή νομική σχέση μεταξύ τους. Ο διαχειριστής δεν έχει κανένα δικαίωμα να στραφεί νομικά κατά του ενοικιαστή για χρέη κοινοχρήστων. Οποιαδήποτε τέτοια ενέργεια θα ήταν άκυρη.

Το τι αναφέρει το μισθωτήριο συμβόλαιό σας με τον ενοικιαστή είναι ένα ζήτημα που αφορά αποκλειστικά εσάς τους δύο και δεν επηρεάζει στο ελάχιστο την ευθύνη σας προς την πολυκατοικία.

#2 Το μισθωτήριο συμβόλαιο – Η ασπίδα σας απέναντι στον ενοικιαστή

Αν ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος απέναντι στην πολυκατοικία, πώς προστατεύεται από έναν ασυνεπή ενοικιαστή; Η απάντηση βρίσκεται στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης (μισθωτήριο).

Αυτό το έγγραφο είναι η νομική σας ασπίδα. Μέσω αυτού, μετακυλίεται την υποχρέωση πληρωμής συγκεκριμένων δαπανών στον ενοικιαστή. Ένας καλά διατυπωμένος όρος στο συμβόλαιο είναι το κλειδί. Θα πρέπει να αναφέρει ρητά:

• Ότι ο ενοικιαστής αναλαμβάνει την καταβολή του συνόλου ή συγκεκριμένου μέρους των κοινοχρήστων δαπανών (π.χ. λειτουργικές δαπάνες, θέρμανση κ.λπ.).
• Ότι η μη καταβολή των κοινοχρήστων εξομοιώνεται με μη καταβολή ενοικίου.
• Ότι η συστηματική καθυστέρηση ή άρνηση πληρωμής κοινοχρήστων αποτελεί ουσιώδη παραβίαση του συμβολαίου και λόγο καταγγελίας της μίσθωσης.

Αυτό το συμβόλαιο είναι που σας δίνει το δικαίωμα να διεκδικήσετε τα χρήματα που πληρώσατε εκ μέρους του ενοικιαστή και, εν τέλει, να τον απομακρύνετε από το ακίνητό σας.

#3 Οδηγός δράσης για ιδιοκτήτες – Από την όχληση στην έξωση

Μόλις ενημερωθείτε από τον διαχειριστή για την οφειλή, η αδράνεια είναι ο χειρότερος εχθρός. Ακολουθήστε τα παρακάτω βήματα μεθοδικά.

Βήμα 1: Άμεση πληρωμή της οφειλής στη διαχείριση

Μπορεί να ακούγεται παράλογο να πληρώσετε εσείς για χρέος άλλου, αλλά είναι η πιο έξυπνη κίνηση. Πληρώνοντας αμέσως την οφειλή προς την πολυκατοικία:

• Προστατεύετε τον εαυτό σας: Αποφεύγετε εξώδικα, δικαστήρια και κατασχέσεις στο δικό σας όνομα.
• Διατηρείτε καλές σχέσεις: Δείχνετε στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες ότι είστε υπεύθυνος.
• Παίρνετε τον έλεγχο: Τώρα το χρέος είναι αποκλειστικά μεταξύ εσάς και του ενοικιαστή σας. Έχετε στα χέρια σας την απόδειξη πληρωμής.

Βήμα 2: Επικοινωνία και επίσημη όχληση του ενοικιαστή

Επικοινωνήστε άμεσα με τον ενοικιαστή. Ενημερώστε τον ότι πληρώσατε το χρέος του και απαιτήστε την άμεση αποπληρωμή του σε εσάς. Αν αρνηθεί ή σας αγνοήσει, στείλτε του μια επίσημη γραπτή όχληση (ιδανικά με email ή συστημένη επιστολή), όπου θα αναφέρετε το ποσό, θα επισυνάψετε την απόδειξη πληρωμής και θα του δώσετε μια σύντομη προθεσμία. Αυτό δημιουργεί ένα “χάρτινο μονοπάτι” που θα σας φανεί χρήσιμο αργότερα.

Βήμα 3: Το Νομικό οπλοστάσιο εναντίον του ενοικιαστή

Αν η όχληση δεν φέρει αποτέλεσμα, έχετε δύο πανίσχυρες νομικές οδούς:

Α) Καταγγελία της μίσθωσης & διαταγή απόδοσης μισθίου (Έξωση)

Αυτή είναι η πιο αποτελεσματική μέθοδος. Εφόσον το συμβόλαιό σας προβλέπει ότι η μη πληρωμή κοινοχρήστων είναι λόγος έξωσης, μπορείτε να κινηθείτε νομικά.

• Εξώδικη καταγγελία: Ο δικηγόρος σας στέλνει στον ενοικιαστή εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης, δίνοντάς του προθεσμία (συνήθως ενός μήνα) να αποχωρήσει.
• Αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθίου: Αν δεν αποχωρήσει, καταθέτετε αίτηση στο δικαστήριο. Η διαδικασία είναι ταχύτατη. Με τη διαταγή αυτή στα χέρια σας, μπορείτε με τη βοήθεια δικαστικού επιμελητή να τον αποβάλετε από το ακίνητο.

Β) Αγωγή για την είσπραξη των χρημάτων

Παράλληλα ή ανεξάρτητα από την έξωση, μπορείτε να καταθέσετε αγωγή για να διεκδικήσετε τα χρήματα που πληρώσατε. Με τη δικαστική απόφαση, μπορείτε έπειτα να προχωρήσετε σε κατάσχεση του μισθού του ή περιουσιακών του στοιχείων.

Πάρτε τον έλεγχο στα χέρια σας

Το πρόβλημα των απλήρωτων κοινοχρήστων από ενοικιαστή μπορεί να είναι εξαιρετικά αγχωτικό, αλλά δεν είστε αβοήθητοι. Η γνώση είναι η δύναμή σας. Κατανοώντας ότι η ευθύνη προς την πολυκατοικία είναι δική σας, αλλά και ότι έχετε πλήρη νομική κάλυψη για να διεκδικήσετε τα χρήματά σας και το ακίνητό σας από έναν ασυνεπή ενοικιαστή, μπορείτε να δράσετε γρήγορα και αποφασιστικά.

Μην αφήνετε το πρόβλημα να γιγαντωθεί. Πληρώστε, διεκδικήστε και, αν χρειαστεί, απομακρύνετε. Το ακίνητό σας είναι η δική σας περιουσία και έχετε κάθε δικαίωμα και εργαλείο να την προστατεύσετε.